Zum Hauptinhalt springen

Unsere Anfragen in der BVV


Neubauprojekt Nordhauser Straße, Klaustaler Straße, Quedlinburger Straße und Wernigeroder Straße (Bebauungsplan 4-64) – Abschwächung des Berliner Modells?

Schriftliche Anfrage BV Gronde-Brunner vom 14.12.2022, Antwort vom 01.02.2023

 

Sehr geehrter Herr Bezirksverordnetenvorsteher,

die schriftliche Anfrage beantwortet das Bezirksamt wie folgt:

1. Wie viele der geplanten 270 Wohneinheiten werden bei dem Neubauprojekt der HAMBURG TEAM Gesellschaft für Projektentwicklung mbH (Bebauungsplan 4-64) als Mietwohnungen angeboten und zu welchem Mietpreis je qm? (Die Wohneinheiten der ARGE-Partnerin degewo sind hierbei nicht zu berücksichtigen.)

Zu 1.

Gemäß Nachfrage bei dem Vorhabenträger Hamburg Team steht dies noch nicht fest.

2. Wer übernimmt die Verwaltung dieser Wohneinheiten?

Zu 2.

Gemäß Nachfrage bei dem Vorhabenträger Hamburg Team steht dies noch nicht fest

3. Zu welchem Mietpreis je qm werden die beiden nicht-geförderten Wohneinheiten bei dem Neubauprojekt der degewo (Bebauungsplan 4-64) angeboten? (siehe Sachstandsbericht der degewo vom 21.09.2022 im Stadtentwicklungsausschuss)

Zu 3.

Dies ist dem Bezirksamt nicht bekannt.

4. Welche (städtebaulichen) Ziele begründen die Abweichung von den damals vorgesehenen 25 Prozent förderfähiger Wohnungen auf nun 19,5 Prozent des Gesamtvolumens?

Zu 4.

Die Frage nach städtebaulichen Zielen stellt sich hier nicht. Das Bezirksamt ist hier an die damals geltenden Bestimmungen des Berliner Modells bzw. die Grundzustimmung der Grundstückseigentümer vom 26.01.2017 / 27.01.2017 gebunden.

Am 28. August 2014 wurde das "Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung" veröffentlicht. Eine erste Aktualisierung der Leitlinie erfolgte am 14. April 2015. Auf dieser Grundlage hat der Senat am 16. Juni 2015 den Bericht über die Einführung des "Berliner Modells" beschlossen. Das "Berliner Modell" gilt grundsätzlich bei allen Wohnungsbauvor-haben, für deren Genehmigungsfähigkeit die Aufstellung oder wesentliche Änderung eines Bebauungsplans erforderlich ist und stellt sicher, dass ein Vorhabenträger im Regelfall an den Kosten für jene Maßnahmen, die Voraussetzung oder Folge des Vorhabens sind, in an-gemessener Weise und Höhe beteiligt wird. Dabei handelt es sich zum einen insbesondere um die technische Infrastruktur, also z.B. die Erschließung, und zum anderen um die soziale Infrastruktur, wozu Kindertageseinrichtungen und Grundschulen zählen. Darüber hinaus ist mit dem Vorhabenträger zu vereinbaren, dass ein prozentualer Anteil der Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen gemäß den jeweils aktuellen Wohnungsbauförderbestimmungen des Landes Berlin versehen wird. Die Quote für mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraum wurde mit Stichtag 1. Februar 2017 von 25 Prozent der entstehenden Wohneinheiten (ermittelt durch ein standardisiertes Berechnungsverfahren des Berliner Modells (1 WE = 100 m² BGF) auf 30 Prozent der für Wohnnutzung vorgesehenen Geschossfläche angehoben. Für Projekte, für die am Stichtag bereits eine abgestimmte unterzeichnete Grundzustimmung der Eigentümer/Investoren zum „Berliner Modell“ vorlag, gilt eine Übergangsregelung. Bei diesen Projekten ist weiterhin die bisherige Quote maßgeblich, sofern der Abschluss der entsprechenden städtebaulichen Verträge bis zum 31. Juli 2018 erfolgte. Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Am 26. bzw. 27. Januar 2017 haben sich die Grundstückseigentümer im Grundsatz dazu verpflichtet, nach erfolgter Überprüfung der An-gemessenheit, sämtliche Kosten, die Folge oder Voraussetzung des geplanten Projektes sind, zu übernehmen (Grundzustimmung des „Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung“). Nachfolgend begann die konkrete Entwurfserarbeitung und im November 2017 wurde das Bebauungsplanverfahren 4-64 durch den Aufstellungsbeschluss des Bezirksamtes eingeleitet.

Hinzu kommt, dass für Teile des heutigen Geltungsbereichs des Bebauungsplans 4-64 bereits geltendes Planungsrecht für Wohngebäude bestand (Baunutzungsplan, allgemeines Wohngebiet, Baustufe V/3). Diese bereits vor Aufstellung des Bebauungsplans 4-64 zulässige Geschossfläche Wohnen ist bei der Angemessenheitsprüfung des Berliner Modells mitanzurechnen, sodass hierdurch auch der prozentuale Anteil förderfähigen Wohnraums sinkt.

5. In einer der Stellungnahmen im Rahmen der öffentlichen Auslegung wurde auf eine zu geringe Anzahl förderfähiger Wohnungen hingewiesen. Das Bezirksamt hat in der darauf bezugnehmenden Abwägung auf geplante förderfähige Wohnungen angrenzender Baublöcke verwiesen, um darzulegen, dass die Anzahl nicht zu gering sei – obwohl ein solcher Verweis laut Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung nicht vorgesehen ist. Wie erklärt das Bezirksamt diesen Widerspruch?

Zu 5.

Die Anzahl der förderfähigen Wohnungen ist korrekt, da hier wie dargestellt das Berliner Modell in einer mittlerweile überholten Fassung zur Anwendung kam (siehe Beantwortung der Frage 4, „Altfall“). Bei der Abwägung handelte es sich nur um einen zusätzlichen Hinweis, dass in durch die beiden in der näheren Umgebung befindlichen Bebauungsplanverfahren (4-73 und VII-3-2) ebenfalls die planungsrechtlichen Voraussetzungen für weitere förderfähige Wohnungen geschaffen werden.

Mit freundlichen Grüßen
Fabian Schmitz-Grethlein