Schriftliche Anfrage BV Deißler vom 12.01.2022, Antwort vom 15.03.2022

Zu der oben genannten Schriftlichen Anfrage nimmt das Bezirksamt wie folgt Stellung:

1. Wann wurde der Leerstand von Wohnungen in der Schlüterstraße 44 angezeigt und mit welcher Begründung?
Im Rahmen eines Amtsverfahrens Abriss wurde der Leerstand im September 2019 bekannt.

2. Wann wurde der Leerstand genehmigt und bis wann?
Es wurde kein Leerstand genehmigt, da ein entsprechender Abrissantrag gestellt wurde. Bis zu einer Entscheidung über den Abrissantrag liegt rechtlich kein zweckentfremdungsrechtlich relevanter Leerstand vor.

3. Wurden Verlängerungen des Leerstands durch den Eigentümer beantragt und in welchen Fällen?
Entfällt. siehe Frage 2

4. Wann wurde der Abriss des Wohnhauses zum Zweck der Errichtung einesGeschäftshauses genehmigt und ein Negativattest erteilt?
Der Abriss wurde nicht genehmigt, da zwischenzeitlich ein Antrag auf Erteilung eines Negativattests gestellt wurde, über den vorrangig entschieden werden muss. Das Negativattest wurde mit Bescheid vom 04.03.2021 erteilt.

5. Wurden seit Erteilung des Negativzeugnisses bauliche Maßnahmen durchgeführt und wie wurde dies überprüft?
Mit der Erteilung des Negativattestes wurde aufgrund der eingereichten Renditeberechnung festgestellt, dass es sich nicht um schützenswerten Wohnraum handelt. 

a. Wenn nein, wie bewertet das Bezirksamt den Umstand, dass seit Erteilung des Negativattests keine baulichen Maßnahmen durchgeführtwurden?
Mit der Erteilung des Negativattestes unterliegt das Gebäude nicht mehr dem Zweckentfremdungsrecht, weitere Ermittlungen über bauliche Maßnahmen sind insofern nicht mehr erforderlich.

b. Wird das Bezirksamt dies zum Anlass nehmen, um das Negativattest für gegenstandslos zu erklären und wenn nein, warum nicht?
Nein, auch die Überprüfung durch das bezirkliche Rechtsamt hat ergeben, dass die Renditeberechnung nachvollziehbar und somit zweckentfremdungsrechtlich korrekt ist, so dass eine Rücknahme ohne Rechtsgrund wäre, da das Negativattest zu erteilen war.

c. Bis wann muss der Eigentümer mit baulichen Maßnahmen beginnen, damit der Negativattest seine Gültigkeit behält?
Da durch die Erteilung des Negativattestes festgestellt wurde, dass es sich um nicht schützenswerten Wohnraum handelt, ist das Gebäude aus der zweckentfremdungsrechtlichen Überwachung raus.

6. Welche Mängel hat der Eigentümer bei seiner Beantragung eines Negativzeugnisses dargelegt?

Im Gutachten hat der Dipl.-Ing., der die Renditeberechnung erstellt hat, festgelegt, dass Veröffentlichungen, auch auszugweise, seiner Zustimmung bedürfen. Insofern kann dies nicht im Rahmen einer schriftlichen Anfrage beantwortet werden.

a. Wurden diese Mängel für jede Wohnung einzeln dargestellt?
Die Mängel wurden entsprechend den gesetzlichen Vorgaben wohnungsbezogen dargestellt.

7. Inwiefern wurden dabei im Sinne der Ziffer 2 der Anlage zu Nr. 23 der AV ZwVbV0 eine umfangreiche Prüfung des Instandhaltungsbedarfs mit Begehung des Gebäudes vorgenommen?
Die Prüfung nach Ziffer 2 der Anlage zu Nr. 23 der 2. Änderung AV-ZwVbG erfolgte auf Grundlage der eingereichten Renditeberechnung.

a. Inwiefern wurde die Bau und Wohnungsaufsicht bei der Beurteilung des baulichen Zustandes der Wohnungen in der Schlüterstraße 44 beteiligt bzw. um Amtshilfe gebeten?
Eine Beteiligung des Fachbereichs Bau- und Wohnungsaufsicht erfolgte in diesem Fallaufgrund der eindeutig nachvollziehbaren Renditeberechnung nicht.

b. Wenn keine Amtshilfe erbeten wurde, warum nicht?
In ähnlichen Fällen erfolgte eine Beteiligung des Fachbereichs Bau-und Wohnungsaufsicht, auf deren Aussagen zu Renditeberechnungen wurde zurückgegriffen.

8. Mit Hilfe welcher Dokumente und Berechnungsgrundlagen konnte der Eigentümer nachweisen, dass die Wiederherstellungskosten die Mieteinnahmen der nächsten 10 Jahre übersteigen würden?
Es wurde angegeben, dass die Berechnungen nach den in der Anlage zu Nr. 23 der
2. Änderung AV-ZwVbG festgelegten Standards sowie baurechtlichen Maßgaben er-
folgten.

a. Inwiefern wurden diese Dokumente vom Bezirksamt überprüft?
Die einzeln genannten Maßnahmen wurden anhand der aufgeführten Grundlagen überprüft.

b. Hat das Bezirksamt die Kostenkalkulationen einer baufachlichenKontrolle unterzogen?
Nein, bereits bei früheren Nachfragen konnten durch den Fachbereich Bau und Wohnungsaufsicht zur Kostenkalkulation keine Angaben gemacht werden.

c. Inwiefern wurde hierbei die Bau und Wohnungsaufsicht um Amtshilfe gebeten?
siehe b

d. Inwiefern kommt das Bezirksamt zur Einschätzung, dass die Wiederherstellung eines einfachen Wohnstandards in der Schlüterstraße 44 nicht möglich sei, obwohl 2012 im Haus eine Strangsanierung durchgeführt wurde und neue Bäder eingebaut wurden?

Aufgrund der eingereichten Renditeberechnung übersteigen die Kosten für die Wiederherstellung eines einfachen Wohnstandards die Mieteinnahmen in den nächsten zehn Jahren, so dass das Negativattest zu erteilen war.

9. Welche konkreten Instandhaltungsmaßnahmen wurden vom Eigentümer bis zur Genehmigung des Abrisses wann durchgeführt?
Aufgrund des Zustands des Gebäudes wurde davon ausgegangen, dass notwendige Instandhaltungsmaßnahme vom Eigentümer durchgeführt worden sind.

a. Hat das Bezirksamt davon ausgehend überprüft, inwiefern der Eigentümer seine Pflichten nach § 14 der Bauordnung verletzt hat?
Die zweckentfremdungsrechtlichen gesetzlichen Grundlagen sehen keine Überprüfung nach der Bauordnung vor. Diese Rechtskreise sind zu trennen!

10.Inwiefern wird die Tatsache, dass Ende 2021 noch mindestens drei Wohnungen bewohnt und ein Ladengeschäft weiter in Betrieb sind zum Anlass genommen, um die Unbewohnbarkeit des Gebäudes erneut zu überprüfen?
Für die Überprüfung und Erteilung eines Negativattestes ist es nicht erforderlich, dass der Wohnraum leer steht, wenn der Verfügungsberechtigte entsprechende Einwände vorträgt. Dies war hier der Fall. 

11.Inwiefern könnte das Bezirksamt eine Instandhaltsanordnung nach § 3 Wohnungsaufsichtsgesetz aussprechen, um die Wiederherstellung des Gebäudes zu Wohnzwecken zu erreichen?
Die Abteilung Stadtentwicklung hat mitgeteilt, dass die Wohnungsaufsicht auf Grundlage des Wohnungsaufsichtsgesetzes (WoAufG Bln) keine Instandhaltungsanordnung nach § 3 WoAufG Bln aussprechen kann. Grundsätzlich hat die Wohnungsaufsicht die Möglichkeit, Maßnahmen zur Instandsetzung im Sinne des § 3 WoAufG anzuordnen. Übliche Anordnungsgegenstände werden in § 3 Abs. 2
WoAufG dargestellt. In dem Fall der Schlüterstraße ist jedoch zu berücksichtigen, dass bereits ein Negativattest erteilt wurde, dass es sich nicht um schützenswerten Wohnraum handelt. Gemäß § 1 Abs. 3 WoAufG findet das Wohnungsaufsichtsgesetz keine Anwendung auf Wohngebäude und Wohnräume, die mit einer Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz zu anderem als Wohnen genutzt werden. Dies dürfte hier nach vorläufiger Einschätzung analog gelten.

12.Wie bewertet das Bezirksamt die Tatsache, dass durch den Abriss und das ausgestellte Negativzeugnis 30 Wohnungen mit günstigen Mietpreisen imBezirk verschwinden, diese nicht ersetzt werden und der Zustand des Hauses keinesfalls baufällig ist?
Sofern durch die Renditeberechnung festgestellt wird, dass es sich um nicht schützenswerten Wohnraum handelt, liegt keine Zweckentfremdung vor. Es ist für das Bezirksamt nicht wünschenswert, dass „günstiger“ Wohnraum vernichtet wird, muss in bestimmten Fällen jedoch hingenommen werden.

Arne Herz
Bezirksstadtrat