Schriftliche Anfrage BV Deißler vom 01.09.2026, Beantwortung vom 02.10.2026

Die Schriftliche Anfrage beantwortet das Bezirksamt wie folgt:

1. Ist der Antrag auf bauliche Veränderungen am Gebäude Stuttgarter Platz 3 schon zurückgewiesen bzw. ist die Ablehnung in Vorbereitung – wenn nein, warum nicht?

Die in dem Antrag auf erhaltungsrechtliche Genehmigung beantragten Maßnahmen zur ambitionierten energetischen Modernisierung erweisen sich, unter Inanspruchnahme von Fördermitten, als kostengünstiger, als Maßnahmen, die gem. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB Mindestanforderungen des GModG entsprechen. Gemäß dem Beschluss des VG Berlin vom 13. November 2020 (VG 19 L 288/20) und der VV Genehmigungskriterien vom 07.04.2026 (2.8 Energetische Maßnahmen) ist eine Maßnahme zu genehmigen, wenn die energetisch wirksamere Maßnahme wirtschaftlicher ist, als die die Mindestanforderungen erfüllende Maßnahme. Die geplanten Maßnahmen erfüllen diese Voraussetzung. Somit wurden die beantragten Maßnahmen unter Auflagen, innerhalb der vom Gesetzgeber vorgegebenen Frist von einem Monat, fristgerecht genehmigt.

2. Welche Baumaßnahmen wurden beantragt, welche davon sind aus Sicht des Bezirksamts genehmigungspflichtig, welche nicht?

Beantragt wurden die ambitionierte energetische Modernisierung der Fenster, der Fassade, der Kellerdecke und des Daches, die modernisierende Instandsetzung der Elektrik, die Instandsetzung der Balkone und der Gegensprechanlage, der Einbau einer zentralen Warmwasser- und Heizungsversorgung sowie der Austausch der Heizungsanlage (teilweise Ofenheizung).

In sozialen Erhaltungsgebieten unterliegen der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der erhaltungsrechtlichen Genehmigungspflicht. Lediglich Änderungen, die von vornherein nicht dazu geeignet sind das Schutzziel der jeweiligen sozialen Erhaltungsverordnung zu gefährden, unterfallen nicht dem Genehmigungsvorbehalt (erhaltungsrechtliche Relevanz). Grundsätzlich sind reine Instandsetzungsmaßnahmen i. d. R. nicht genehmigungspflichtig, da keine Modernisierungsumlage durch sie erfolgen kann.

3. Werden bei Anträgen auf bauliche Veränderung durch die beim Bezirksamt beteiligten Stellen die behaupteten baulichen Gegebenheiten sowie die Sinnhaftigkeit und rechtliche Zuordnung (etwa: Instandhaltung oder Wertverbesserung) in eigener Verantwortlichkeit geprüft und sodann auf dieser Basis die Verdrängungswirkung bewertet? 

Die Antragsunterlagen werden in jedem erhaltungsrechtlichen Antragsverfahren eingehend geprüft. Sind den Antragsunterlagen grobe Unstimmigkeiten zu entnehmen oder fehlen wesentliche Angaben, so sind diese im Rahmen von Nachforderungen auszuräumen/zu ergänzen. Sollten offensichtlich fehlerhafte oder fehlende Unterlagen nicht ausgetauscht werden, so ist der Antrag aufgrund der Angabe falscher Tatsachen zu versagen.

Innerhalb der einmonatigen Bearbeitungsfrist sind zusätzlich die betroffenen Mieter*innen anzuhören. Im Rahmen der in diesem Verfahren erfolgten Mieteranhörung gab es viele Zuschriften. Dabei wurden allerdings keine Sachverhalte vorgebracht, die eine Versagung der beantragten Maßnahmen begründet hätten. 

Es wurde jedoch gerichtlich klargestellt, dass die subjektive Beurteilung der Erforderlichkeit von Maßnahmen nicht Grundlage für die Erstellung des erhaltungsrechtlichen Bescheides sein darf (vergl. Z. B. VG Hamburg (6. Kammer), Urteil vom 27.05.2025 – 6 K 1412/22). Zudem können Modernisierungsumlagen nur als ein Indiz für eine Verdrängungswirkung herangezogen werden. Anhand dieser Angaben wird geprüft, ob die Einteilung in Instandhaltungs- und Modernisierungsanteile wirklich den im Antrag beantragten Maßnahmen entspricht. Eine mietrechtliche Überprüfung zur tatsächlichen Einhaltung der Regelungen des BGB muss aber durch den Mietenden selbst erfolgen. Die Regelungen des § 172 BauGB zielen nicht auf den konkreten Mieterschutz ab. Im Rahmen der erhaltungsrechtlichen Antragsbearbeitung fehlt somit die Kompetenz zur mietrechtlichen Beurteilung.

4. Wurde/wird im konkreten Fall Stuttgarter Platz 3 eine Überprüfung durchgeführt und hat eine Begehung stattgefunden? Wenn nein, warum nicht bei einem so großen Umbaubegehren im Milieuschutzgebiet?

Die Antragsunterlagen des o. g. Antragsverfahrens wurden im Rahmen der Bauberatung im Vorfeld umfangreich abgestimmt und nach Einreichung eingehend geprüft.

Erhaltungsrechtliche Anträge müssen innerhalb eines Monats beschieden werde. Ein Vorort-Termin findet i. d. R. nicht statt, da hierfür innerhalb der Monatsfrist die Kapazitäten fehlen.

Da gemäß dem Beschluss des VG Berlin vom 13. November 2020 (VG 19 L 288/20) und der VV Genehmigungskriterien vom 07.04.2026 (2.8 Energetische Maßnahmen) die beantragten Maßnahmen zu genehmigen waren und im Rahmen der Mieteranhörung keine neuen Sachverhalte vorgebracht wurde, die einer Genehmigung entgegenstanden, wurden die o. g. Maßnahmen genehmigt.

Die beantragten Maßnahmen überschreiten die Mindestanforderungen des GEG/GModG. Allerdings konnte der Antragstellende darlegen, dass die energetisch besseren und auch förderfähigen Maßnahmen unter Inanspruchnahme von Fördermitteln günstiger sind, als die Maßnahmen, welche den Mindestanforderungen des GEG/GModG entsprechen. Durch die höhere prognostizierte Energieeinsparung und die niedrigeren Kosten verringert sich dadurch die Modernisierungsumlage und auch die Nebenkosten und somit die negativen Auswirkungen auf die bestehende Wohnbevölkerung. Damit verringert sich die potentielle Verdrängungswirkung der Maßnahmen.

Damit sichergestellt werden kann, dass der Antragstellende auch tatsächlich die noch zu beantragende Förderung in der Abrechnung der Maßnahmen berücksichtigt oder bei Nichtinanspruchnahme von Fördermitteln dies nicht zu Lasten der Bewohner geht, ist der Bescheid mit entsprechenden Auflagen versehen.

Mit freundlichen Grüßen

Christoph Brzezinski

Abteilung Stadtentwicklung, Liegenschaften und IT